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Info/Service – Mietrecht von A-Z


A - Abmahnung

Gegen eine Abmahnung des Vermieters, die vom Mieter als unberechtigt erachtet wird, steht dem Mieter kein Rechtsbehelf zu. Ein Anspruch auf Beseitigung einer zu Unrecht erteilten Abmahnung, wie er im Arbeitsrecht über § 242 BGB und § 1004 BGB in entsprechender Anwendung gewährt wird, ist im Mietvertragsrecht nicht vorgesehen.

(BGH, Urteil vom 20.02.2008, XIII ZR 139/07)

B - Betriebskostenabrechnung; kein Fristablauf

Eine formell nicht ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung setzt die in § 556 Abs. 3 BGB normierte 1-Jahres-Frist, innerhalb derer der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben kann, nicht in Gang.

Diese Einwendungen können somit auch nach Ablauf von 12 Monaten geltend gemacht werden.

(AG Königswinter, Urteil vom 29.06.2006, 12 C 1/06)

     Betriebskosten, Abrechnung nach Abrechnungsfrist

Der Vermieter hat nicht die Möglichkeit, eine erteilte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der in § 566 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegten Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu korrigieren. Dies gilt selbst dann, wenn die Korrektur zwar den Betrag der bereits erteilten Abrechnung über­steigt, dem Vermieter aber trotzdem ein Guthaben verbleibt.

(BGH, Urteil vom 12.12.2007, XIII ZR 190/06)

     Betriebskosten, Abrechnungsfrist - Mieter verschweigt neue Adresse

Teilt der aus einer Mietwohnung ausgezogene Mieter seinem ehemaligen Vermieter seine neue An­schrift nicht mit, so kann er sich nicht gegen die Zahlung der Betriebskostennachforderung wehren, in­dem er sich darauf beruft, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Satz 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mit­zu­tei­len und bei Ausbleiben einer Mitteilung innerhalb dieser Frist die Geltendmachung einer Nach­for­de­rung durch den Vermieter ausgeschlossen ist.

(AG Bad Neuenahr/Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, 3 C 177/07)

     Betriebskosten, Abrechnungsfrist - Zugang der Abrechnung Silvester

Ein Schriftstück, welches am 31.12. nachmittags in den Briefkasten eines Bürobetriebs eingeworfen wird, in dem branchenüblich an einem Silvesternachmittag, egal ob Werktag oder Wochenende, nicht mehr gearbeitet wird, geht erst am nächsten Werktag zu. Wesentlich für die Beurteilung des Zugangs ist der Umstand, ob noch am selben Tag mit der Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. Dies ist bei einem Einwurf nach Schluss der Geschäftszeiten nicht der Fall, sodass Zugangszeitpunkt nur der nächste Werktag sein kann.

(BGH, Urteil vom 05.12.2007, XII ZR 148/05)

     Betriebskosten, Heizungskosten

Die Kosten des Betriebsstroms für die zentrale Heizungsanlage sind grundsätzlich im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu erfassen und umzulegen. Für eine abweichende Abrechnung dieser Kosten unter der Position "Allgemeinstrom" innerhalb der Betriebskostenabrechnung bedarf es einer Klarstellung im Mietvertrag oder zumindest einer entsprechenden Erläuterung in der Abrechnung. Bleiben diese aus, führt deren Fehlen zu einer Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung in Bezug auf diese Kostenposition.

(AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2007, 161 C 8191/06)

     Betriebskosten, Dachrinnenreinigung

Kosten für die Reinigung einer Dachrinne können als "sonstige Kosten" im Wege der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

(BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03)

     Betriebskosten, keine Abrechnungsfrist bei Gewerbemiete

Die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für das Wohnraummietrecht normierte Ausschlussfrist für Betriebskostennachforderungen von 12 Monaten gilt nicht im Bereich der gewerblichen Mietverhältnisse. Eine Betriebskostennachforderung kann daher im Gewerberaummietverhältnis auch über den 12. Monat hinaus geltend gemacht werden.

(OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 29.10.2007, 24 U 94/07)

     Betriebskosten, keine Rückforderung bei bestehendem Mietverhältnis

Rechnet der Vermieter in einem bestehenden Mietverhältnis nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten ab, so steht dem Mieter bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu. Eine vollständige Rückzahlung der bereits geleisteten Abschlagszahlungen kann der Mieter in einem noch laufenden Mietverhältnis nicht verlangen.

(BGH, Urteil vom 29.03.2006, XIII ZR 191/05)

     Betriebskosten, keine Umlage nicht vereinbarter Kosten

Der Vermieter kann mietvertraglich nicht vereinbarte Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen. Auch wenn bereits vorangegangene Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht ver­ein­bar­ter Betriebskosten vom Mieter nicht beanstandet worden sind, ist darin keine Zustimmung zur Um­la­ge dieser Kosten zu sehen.

(BGH, Urteil vom 10.10.2007, XIII ZR 279/06)

     Betriebskosten, Kosten der Zwischenabrechnung

Zwischenablesekosten oder sog. Nutzerwechselgebühren, darunter Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Geräte und der Abrechnung von Betriebskosten, die infolge des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstanden sind, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 19/07)

     Betriebskosten, Rückforderung bei beendetem Mietverhältnis

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten ab und ist das Mietverhältnis bereits beendet, so hat der ehemalige Mieter gegen seinen damaligen Vermieter einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen.

(BGH, Urteil vom 29.03.2006, XIII ZR 191/05)

     Betriebskosten, Rückforderung bei Vermieterwechsel

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten ab, so hat der Mieter gegen diesen einen Anspruch auf Rückgewähr der vollen Abschlagszahlungen, sofern aufgrund eines Vermieterwechsels nach § 566 BGB das Mietverhältnis zwischen Mieter und vorherigem Vermieter beendet ist. Die Verjährung eines solchen, zum 01.01. eines Jahres entstandenen Anspruchs, beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB zum 01.01. des Jahres zu laufen, welches auf das Jahr folgt, in dem der Mieter Kenntnis über den Vermieterwechsel erlangt, sofern die Unkenntnis über den Wechsel des Vermieters nicht auf grober Fahrlässigkeit beruht.

(Beispiel: Anspruch entstanden zum 01.01.2007, Kenntnis des Vermieterwechsels ab 02.01.2008, dreijährige Verjährungsfrist läuft ab dem 01.01.2009)

(LG Berlin, Beschluss vom 02.10.2007, 65 S 205/07)

     Betriebskosten, Umlage bei zu geringer Wohnungsgröße

Eine Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche wird, in Bezug auf die Abrechnung der Betriebskosten, erst dann relevant, wenn der Wert der Abweichung 10 % überschreitet. In diesem Fall werden die Nebenkosten auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche umgelegt.

Beträgt die Abweichung weniger oder genau 10 %, hat dies keine Auswirkungen auf die Betriebskosten. Die Abrechnung findet weiterhin auf der Grundlage der vereinbarten Wohnfläche statt.

(BGH, Urteil vom 31.10.2007, XIII ZR 261/06)

     Betriebskosten, Umlage nach Kopfzahl

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Person vereinbart, so können allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister kei­ne hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen bieten. Es bedarf vielmehr der Festsetzung bestimmter Stichtage, an de­nen der Vermieter die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt.

(BGH, Urteil vom 23.01.2008, XIII ZR 82/07)

     Betriebskosten, Verständlichkeit der Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung unterliegt den Anforderungen des § 259 BGB. Sie ist im Sinne dieser Vorschrift formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ist eine Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf den ihr zugrunde gelegten Verteilerschlüssel unverständlich, resultiert daraus ein formeller Mangel, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Der Mieter soll anhand der Betriebskostenabrechnung den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Dies ist bei mangelnder Verständlichkeit eines Betriebskosten-Verteilerschlüssels nicht gewährleistet.

(BGH, Urteil vom 09.04.2008, XIII ZR 84/07)

     Betriebskosten; Wasserkosten, Abrechnung von Wasserkosten nach Verbrauch oder Wohnfläche

Eine Abrechnung der Wasserkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängt, setzt voraus, dass eine solche Verbrauchserfassung für alle Mieter stattfindet. Ist in einzelnen Mietwohnungen eines Gebäudes die Installation der notwendigen Wasserzähler ausgeblieben, so ist der Vermieter nicht zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch verpflichtet. Es bleibt demzufolge bei einer wohnflächenbezogenen Abrechnung der Kosten für die Wasserversorgung.

(BGH, Urteil vom 12.03.2008, XIII ZR 188/07)

     Betriebskosten, wiederholte Nichtabrechnung

Unterlässt es der Vermieter mehrere aufeinander folgende Jahre, über Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen, hat dies nicht automatisch eine Vertragsänderung mit dem Inhalt zur Folge, dass der Vermieter auch in Zukunft auf eine Abrechnung der Betriebskosten verzichtet. Für eine solche Änderung bedarf es vielmehr eines Verhaltens der einen Vertragspartei, dass aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt.

(BGH, Urteil vom 13.02.2008, XIII ZR 14/06)

E - Endrenovierungsklausel

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist unwirksam. So auch, wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht dazu verpflichtet ist, laufende Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

(BGH, Versäumnisurteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06)

K - Kaution, Insolvenz des Vermieters

In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter an der von ihm erbrachten Mietkaution nur dann ein Aussonderungsrecht zu, wenn der Vermieter diese getrennt von seinem Vermögen angelegt hat. Ist die Mietkaution in das Vermögen des Vermieter gelangt und nicht mehr von diesem zu unterscheiden, was bei Geldforderungen in der Regel der Fall ist, so ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung. Dem Mieter bleibt nur die Möglichkeit, als Insolvenzgläubiger am Insolvenzverfahren teilzunehmen.

(BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06)

     Kaution, Verjährung des Kautionsanspruchs

Der Anspruch des Vermieters auf die mietvertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung (Kaution) unterliegt der gesetzlichen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Der Kautionsanspruch des Vermieters verjährt somit in 3 Jahren ab seiner Fälligkeit; also i.d.R. 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages.

(KG, Beschluss vom 03.03.2008, 22 W 2/08)

     Kündigung, befristeter Kündigungsverzicht des Mieters

Vereinbaren der Vermieter und der Mieter einen befristeten Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches Kündigungsrecht, so ist dieser Kündigungsverzicht wirksam. Eine unzumutbare Belastung des Mieters ist darin nicht zu sehen, da die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Wohnung i.d.R. durch die Stellung eines Nachmieters abgemildert werden können.

(BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03)

     Kündigung, Eigenbedarf, Pflichten des Vermieters

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, die Pflicht hat, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten. Dies bezieht sich jedoch nur auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen. Eine Wohnung, die vor Ablauf der oben genannten Kündigungsfrist von den jeweiligen Mietern gekündigt wird, ist dann nicht von dieser Anbietpflicht erfasst, wenn diese erst zu einem späteren Zeitpunkt, sprich nach Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung, frei wird.

(BGH, Urteil vom 04.06.2008, XIII ZR 292/07)

     Kündigung, Kündigungsgrund Zahlungsverzug

Kündigt der Vermieter das Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos, so obliegt ihm die in § 569 IV BGB normierte Pflicht, dem Mieter den Kündigungsgrund darzulegen. Diese Pflicht ist bei klarer und einfacher Sachlage erfüllt, wenn das Kündigungsschreiben als Grund der Beendigung den Zahlungsverzug benennt und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird. Nicht notwendig (aber dennoch empfehlenswert) ist die genaue Aufzählung der Mietrückstände für die einzelnen Monate oder sonstige Einzelheiten wie das Datum des Verzugseintritts.

(BGH, Beschluss vom 22.12.2003, VIII ZB 94/03)

     Kündigung: Mietschuldner/ohne Abmahnung

Fortwährend unpünktliche oder unvollständige Mietzahlungen oder das Ausbleiben der Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum geben dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung ordentlich zu kündigen.
Schleppende Mietzahlungen stellen, sofern sie vom Mieter verschuldet sind, eine Verletzung seiner vertraglichen Pflichten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 dar. Diese Pflichtverletzung begründet ein berechtigtes Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses und räumt ihm gleichzeitig das Recht einer ordentlichen Kündigung ohne Abmahnung ein.

(BGH, Urteil vom 28.11.2007, XIII ZR 145/07)

     Kündigung, vorgetäuschter Eigenbedarf

Zieht ein Mieter infolge einer Kündigung wegen Eigenbedarfs aus und ist ihm (zu diesem Zeitpunkt) nicht bekannt, dass dieser Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht, so hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Kündigung. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter den vorgetäuschten Eigenbedarf zwar nicht im Kündigungsschreiben als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angeben, dem Mieter aber dessen tatsächlichen Bestand eindeutig vermittelt hatte und für diesen keine Veranlassung bestand, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

(BGH, Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 231/07)

M - Mahnschreiben, pauschale Kosten

Der Vermieter kann für ein vorprozessuales Mahnschreiben lediglich pauschale Mahngebühren in Höhe von maximal 2,50 € geltend machen.

(AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.01.2007, 31 C 190/06)

     Mangel der Mietsache, Abweichende Wohnfläche

Weist eine Mietwohnung eine tatsächliche Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 I S.1 BGB dar.

(BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03)

Ist die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit einem Circa-Wert angegeben (ca. 50 m²), so verbleibt es bei der Regelung, dass eine Abweichung um mehr als 10% auch bei einer nur ungefähr angegebenen Wohnfläche zum Vorliegen eines Mangels i.S.d. § 536 I S.1 BGB führt.

(BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 347/04)

     Mangel der Mietsache; Eigenmächtige Beseitigung durch den Mieter

Ein Mieter, der eigenmächtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, kann nur dann vom Vermieter die ihm entstandenen Kosten ersetzt verlangen, wenn er entweder den Vermieter durch Abmahnung zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Frist aufgefordert hat und der Vermieter durch Untätigkeit nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug gerät oder wenn eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Sollte keine dieser beiden Konstellationen gegeben sein und der Mieter beseitigt den Mangel von sich aus, kann er weder Ersatz seiner Aufwendung nach § 539 Abs. 1 BGB noch Schadensersatz gem. § 536 a Abs. 1 BGB verlangen.

(BGH, Urteil vom 16.01.2008, XIII ZR 222/06)

     Mangel der Mietsache, "Fogging"

Tritt im Laufe eines Mietverhältnisses ein Mangel der Mietsache auf, der zwar aufgrund eines Tuns des Mieters entsteht, dieses Tun aber nicht die Grenzen des vertragsmäßigen Gebrauchs überschreitet, so ist ihm dieser Mangel nicht zuzurechnen. Der Vermieter muss den so entstandenen Mangel auf eigene Kosten beseitigen. Typischer Fall ist das sog. "Fogging" (auftretende Schwarzstaubablagerungen), welches z.B. durch die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppichboden oder das Streichen der Wände entstehen kann. Derartige Maßnahmen des Mieters stellen sich als vertragsgemäßer Gebrauch dar, dessen Folgen der Mieter gem. § 538 BGB nicht zu vertreten hat.

(BGH, Urteil vom 28.05.2008, XIII ZR 271/07)

     Mangel der Mietsache, Kostenvorschuss

Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung bereits in Verzug, kann der Mieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen, die ihm durch die Beseitigung des Mangels entstehen werden.

(BGH, Urteil vom 28.05.2008, XIII ZR 271/07)

     Mangel der Mietsache, Zugangsbehinderung durch Bauarbeiten

Wird der Zugang zu einem Ladenlokal durch Bauarbeiten behindert, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB dar. Dies gilt auch dann, wenn die Zugangsbehinderung durch Baumaßnahmen hervorgerufen wird, die nicht im Einflussbereich des Vermieters liegen. § 536 BGB setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus, was dazu führt, dass es für die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, unbeachtlich ist, ob der Vermieter die Zugangsbehinderung zu vertreten hat oder ob er in der Lage ist, diese zu beheben.

(KG; Urteil vom 12.11.2007, 8 U 194/06)

     Mietminderung, Baulärm und/oder Belästigung

Eine Mietminderung wegen Baulärms kommt nur in Betracht, wenn die Beeinträchtigungen einen erheblichen Zeitraum überdauern und der Mieter nicht schon aufgrund des Zustands eines Bauobjekts mit Bauarbeiten zur Renovierung und/oder Sanierung frei werdender Wohn- und Gewerbeeinheiten rechnen musste. Auch eine Mietminderung wegen Belästigungen des Mieters und seiner Besucher bedarf einer substantiierten Darlegung der Vorfälle hinsichtlich der genauen Zeitpunkte und der belästigten Personen. In solchen Fällen spielt jedoch auch die Frage eine wesentliche Rolle, ob ein Vermieter das Risiko für Störungen und Belästigungen, die außerhalb seiner Einflusssphäre liegen, zu tragen hat.

(OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2008, 24 U 152/07)

     Mietminderung, Baulärmklausel im Gewerbemietrecht

Wird in einem Geschäftsraummietvertrag das Minderungsrecht derart eingeschränkt, dass äußere Ein­wir­kun­gen durch Dritte (beispielsweise Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Straßensperren, Geräusch-, Geruchs- und Staubbelastungen o. ä.), nur dann einen Mangel der Mietsache begründen, wenn sie vom Ver­mie­ter infolge Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit zu vertreten sind, so sind solche Klauseln gem. § 307 BGB un­wirk­sam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligen.

(KG, Urteil vom 12.11.2007, 8 U 194/06)

     Mietminderung, unzulässiger Ausschluss

Eine Klausel, die eine Mietminderung für solche Mängel ausschließt, die der Vermieter nicht oder nur mit leichter Fahrlässigkeit zu vertreten hat, ist auf Grund der aus ihr resultierenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

(BGH, Urteil vom 12.03.2008, XII ZR 147/05)

     Mietzinsrückstände, Verwirkung der Ansprüche

Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsrückständen nicht allein dadurch, dass er eine durch den Mieter vorgenommene Mietminderung über einen längeren Zeitraum widerspruchslos hingenommen hat. Eine Verwirkung seiner Ansprüche tritt erst dann ein, wenn neben dem Zeitablauf auch Umstände vorliegen, die den Mieter darauf vertrauen lassen, dass der Vermieter sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen würde.

(BGH, Urteil vom 19.10.2005, XII ZR 224/03)

     Modernisierung, Heizanlage

Der Mieter kann, gestützt auf das Argument der Heizkostenersparnis, vom Vermieter nicht verlangen, ei­ne alte, jedoch funktionstüchtige Heizungsanlage gegen eine neue auszutauschen.

(BGH, Urteil vom 31.10.2007, XIII ZR 261/06)

     Modernisierung, Duldungspflicht des Mieters

Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB, namentlich Maßnahmen, die der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen, hat der Mieter zu dulden, vorausgesetzt, der Vermieter hat dem Mieter diese Maßnahmen mindestens drei Monate vor deren Beginn angezeigt, § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies gilt auch für den Fall, dass der Vermieter die Wohnung an einen Dritten veräußert und er diesen bereits vor Grundbuchumschreibung zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ermächtigt.

(BGH, Urteil vom 13.02.2008, XIII ZR 105/07)

R - Räumungsvollstreckung, „Berliner Modell“ II

Neben der „klassischen“ Räumungsvollstreckung, die die vollständige Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher vorsieht, ist auch eine Vollstreckung nach dem sog. „Berliner Modell“ II möglich. Im Rahmen dieser Vollstreckung wird durch den Gerichtsvollzieher lediglich die bloße Herausgabe der Wohnung durchgesetzt, während an den in der Wohnung befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird. Dies hat vor allem finanzielle Vorteile für den Gläubiger, also den Vermieter, da er nicht die Kosten der Wohnungsräumung zu tragen hat, wie es bei der „klassischen“ Räumungsvollstreckung der Fall wäre.

(BGH, Beschluss vom 10.08.2006, I ZB 135/05)

     Renovierungspflicht, unwirksame Klauselkombination

Treffen in einem Wohnraummietvertrag eine Klausel, die die regelmäßige Vornahme von Schönheitsreparaturen zum Gegenstand hat, und eine Klausel über die Pflicht des Mieters zur Endrenovierung zusammen, so hat die Kombination dieser Klauseln ihrer beider Unwirksamkeit zur Folge. Das Zusammenwirken zweier die Renovierungspflicht betreffenden Klauseln führt dazu, dass der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird. Gleiches gilt auch, wenn eine dieser beiden Klauseln schon für sich genommen unwirksam ist.

(BGH, Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02; BGH, Versäumnisurteil vom 25.06.2003, VIII ZR 335/02)

     Renovierungspflicht, unwirksame Klauselkombination, Gewerbemietrecht

Der im Wohnraummietrecht geltende Grundsatz, dass die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Klausel, die die Pflicht des Mieters zur regelmäßigen Vornahme von Schönheitsreparaturen festlegt, zur Unwirksamkeit beider Klauseln führt, gilt auch im Gewerbemietrecht.

(BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 308/02)

S - Schönheitsreparaturen, "starre" Fristen

Werden dem Mieter in einem Mietvertrag sog. "starre Fristen" für die Ausführung von Schönheitsreparaturen auferlegt, d.h. fixe Fristen, in denen er diese Arbeiten verrichten muss, so sind diese Fristenpläne unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

(BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03)

     Schönheitsreparaturen, Fristen "in der Regel", "im Allgemeinen"

Werden in einem Wohnraummietvertrag Fristen vereinbart, in denen Schönheitsreparaturen "in der Regel" zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen haben, so stellt dies keinen starren Fristenplan dar, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen würde. Die "in der Regel"-Klauseln bieten dem Mieter genügend Raum, um die Renovierungsintervalle auf die von seinen Lebensgewohnheiten abhängige, tatsächliche Abnutzung der Mieträume anzupassen. Auch die Kombination der Worte "in der Regel" und "spätestens" machen die Fristen nicht starr und führen nicht zur Unwirksamkeit der betroffenen Klausel. Ebenso ist eine Vereinbarung, in der die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" in einer bestimmten Frist zu erfolgen haben, zulässig.

(BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03)
(BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 351/04)

     Schönheitsreparaturen, unwirksame Klausel, keine Mieterhöhung

Die Unwirksamkeit einer Klausel, die die Vornahme von Schönheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, kann nicht dadurch kompensiert werden, dass der dadurch für den Vermieter entstandene Mehraufwand im Wege einer Mieterhöhung zu Lasten des Mieters auf diesen abgewälzt wird.

(BGH, Urteil vom 09.07.2008, XIII ZR 181/07)

     Schönheitsreparaturen, wirksame Farbwahlbeschränkung

Mietvertragliche Farbwahlklauseln, die den Mieter auch während des Mietverhältnisses verpflichten, Schönheitsreparaturen in einer vorgegebenen Farbe auszuführen, sind unwirksam, da sie den Mieter in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken und damit unangemessen benachteiligen. Folge dieser Unwirksamkeit ist, dass die vertraglichen Bestimmungen bzgl. der Schönheitsreparaturen auch nicht ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, diese gelte nur für das Ende des Mietverhältnisses, aufrechterhalten werden können. Die gesamte Schönheitsreparaturklausel wird somit unwirksam.

(BGH, Urteil vom 18.06.2008, XIII ZR 224/07)

T - Tierhaltung

Eine Tierhaltungsklausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie, neben einem grundsätzlichen Verbot der Haltung von Hunden und Katzen, eine Ausnahme dieses Verbots nur für bestimmte Arten von Kleintieren und nicht für die Gesamtheit al­ler Kleintierarten vorsieht (z. B. nur eine Ausnahme für Ziervögel und Zierfische). Aus einer derartigen Ver­trags­ge­stal­tung ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da von allen Tieren, die dem Bereich der Kleintiere zuzuordnen sind, in der Regel kei­ne Beeinträchtigung der Mietsache und Störungen Dritter ausgehen. Eine Differenzierung der verschiedenen Kleintierarten ist daher nicht geboten.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 340/06)

     Tierhaltung

Fehlt im Wohnraummietvertrag eine wirksame Regelung bezüglich der Haltung von Haustieren, namentlich Katzen und Hunden, kann nicht per se von der Zulässigkeit einer solchen Haltung ausgegangen werden. Es ist vielmehr erforderlich, zu ermitteln, ob eine solche Haustierhaltung zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB gehört. Dazu bedarf es, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, einer Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters sowie der weiteren Beteiligten, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 340/06)

U - Unzulässiges Teilurteil

Betrifft ein Rechtsstreit neben der Räumung und Herausgabe der Mietsache (sog. Räumungsklage) auch die Zahlung rückständiger Mieten (sog. Zahlungsklage), so kann das Gericht nicht nur über einen Teil der Klage entscheiden und die Entscheidung über den noch verbleibenden Teil auf einen späteren Zeitpunkt verlegen (sog. Teilurteil).

(BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 269/06)

W - WEG; Kopierkosten des Verwalters

Hat der Wohnungseigentumsverwalter einen Anspruch auf den Ersatz seiner Aufwendungen für erstellte Kopien, so ist ein Betrag von 0,20 € pro Fotokopie durchaus angemessen.

(OLG München, Beschluss vom 26.07.2007, 32 Wx 73/07)

     WEG; Wohngeld, Klagerecht des Verwalters

Der Wohnungseigentumsverwalter, der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigt ist, deren Wohngeldforderungen im eigenen Namen geltend zu machen, kann die Leistung dieser Forderung an sich verlangen.

(OLG München, Beschluss vom 26.07.2007, 32 Wx 73/07)

     Wirtschaftsplan

In einem Wirtschaftsplan sind, im Rahmen der voraussichtlichen Einnahmen, auch die Zinserträge aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage aufzunehmen, um den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu genügen.

(OLG Köln, Beschluss vom 05.05.2008, 16 Wx 47/08)

     Wohnfläche, Berechnungsweise

Die Berechnung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist - nach den im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum maßgeblichen Bestimmungen. Sind zu diesem Zeitpunkt die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden.

(BGH, Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08)

     Wohnungsherausgabe, Insolvenz des Mieters

Im Falle der Insolvenz des Mieters kann der Vermieter vom Insolvenzverwalter die Herausgabe der Wohnung fordern, sofern das Wohnraummietverhältnis vor oder nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde und der Insolvenzverwalter die Wohnung entweder in Besitz genommen hat oder an ihr ein Recht für die Masse beansprucht. Dem Vermieter steht ein sog. Aussonderungsrecht der Mietsache nach § 47 InSO zu.

(BGH, Urteil vom 19.06.2008, IX ZR 84/07)

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